交强险,封丘天气,丑小鸭的故事

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【阅读提示】实践中,因"凶宅"所引发之纠纷主要有两种,其一为"凶宅买卖纠纷",此种纠纷涉及买卖瑕疵担保之问题;其二为承租人(或第三人)在他人房屋"自杀",导致租赁房屋成为"凶宅"而在经济价值上有所贬值,此种问题较为特殊,可能涉及合同责任与侵权责任溧水郭兴村之竞合,而理论上同样存在"法外之地"说、交强险,封丘天气,丑小鸭的故事纯粹财产利益损失说、侵害所有权说等争议。

而以下案例也将指出,在房屋租赁合同关系当中,房屋发生"凶杀"一类不幸事件,不属于爱丽丝伊菲迪亚公主承租人违反合同义务的情形。同时,"凶宅"一romstar说属封建迷信之范畴,房屋价值受市场经济规律的影响,与"凶宅"性质无关。"凶宅"赔偿请求违反社会主义核心价值观与科学精神,不应受到支持。

【案号】一审 (2016)京0112民初20508号

【案情】

原告季铁山,住北京市海淀区。

原告贾清兰,住北京市海淀区。

被告李会来,住北京市朝阳区。

2015年7月14日,原告季铁山、贾清兰与被告李会来签订《房屋租赁合同》,将位于通州区的某房屋出租给被告李会来,租赁用途为居住,居住人数为2人,最多不超过4人。合同签订后,被告李会来依照合同约定支付了房屋租金。被告李会来父亲系半身不遂后遗症,被告李会来为其父聘请保姆。2016年4月7日,被告李会来的父亲被保姆不明原因杀害,其后保姆自杀。

原告季铁山、贾清兰诉称:因该案件系重大案件,案发后被公安局封锁现场长达一个月之久,凶杀案为小区与附近居民所熟知,该房屋变成凶宅。而中介公司亦马紫菜告知,该房屋在最近两三年内不可能出租或出售,即便出售,也会低于市场价百分之三十左右。现原告季铁山、贾清兰诉至法院,要求被告李会来赔偿房非洲裸女屋贬值费50万元。

被告李会来辩称:原告季铁山、贾清兰出租房屋系经营行为,所有的经营行为均存在风险。被告李会来为照顾父亲,聘请保姆工作,对于凶杀案的发生并无过错,被告李会来亦系受害方。即便产生损失,亦应向凶手的继承人主张。且原告无法证明房屋实际价值的减损情况,故不同意原告的诉讼请求。

【裁判】

本院认为:依高韶青离开中国的原因法成立的合同受法律保护,双方当事人应依照合同约定洗地车履行。原告将房屋出租给被告李会来用于居住,居住人数符合双方合同约定。被告李会来雇佣保姆,照顾其身患半身不遂后遗症的父亲,该行为符合孝道,并无不妥之处。被告李会来履行合同的行为,并不存在引发房屋价值贬损的必然。被告李会来父亲被保姆杀害,其后保姆自杀,均并非被告李会来的过错,亦非被告能够预测并避免。

另,房屋市场价值的高低,主要取决于市场经济价值规律,房屋内发生非正常死亡事件后,虽劫缘三度然可能导致部分购买者对房屋评价和价值认可度降低,但该种降低的程度受事发时间长短、购买者文化水平、社会观念、科学素养的条件的影响,并不必可怕的科学在线阅读然导致房屋出售价值的贬损。且"凶宅"概念,明显属于唯心主义的思想范畴,甚至属于封建迷信,与社会主义核心价值观相违背,不应受到鼓励与认可。

【分析:"凶宅"纠纷为"法外之地?"】

本案法院的基本思路在于,其一,承租人并未违反租赁物之良善使用的合同义务,即便因他人之过失导致房屋沦为"凶宅",对几无防止第三人自杀之机会或控制能力的承租人而言,未免过于苛责;其二,即便认为承租人存在过错,但"凶宅"之价值损失也未必存在,且无法测量。即便存在,也因为"凶宅"属于封建迷信,有悖于社会主义核心价值观,故无正当理由可对该损失予以支持。

然而,上述理由未必妥当。在一般情形下,即便承租人无法控制、避免因第三人行为而对房屋所生之损害,但并不妨碍出租人依租赁合同追究承租人"保管不当"的责任,其后,承租人仍然可向第三人追偿。在此,承租人仅仅是作为责任承担之"中转站"而已,即便由其承担责任也并不为过。

于是,承租人能否控制"自杀"行为并非重点,关键在于"凶宅之价值贬损"能否纳入承租人"保管责任"的责任范围当中。因为依照传统观点,"保管责任"仅包含租赁物的"物理性"毁损或灭失,但因自杀所导致的房屋价值贬损,仅系经济上的价值贬值,而非对租赁物之"有形"的伤害。若认为"凶宅损失"可纳入承租人"保管责任"当中,无疑是对其进行扩张解释,但进行扩张解释有无正当恋臀癖性,实践中观点不一。然而,这也恰好说明,要求承租人承担"凶宅"的贬值损失仍具备一定的可能性,并且这种可能性并不以承租人能否避免第三人之"自杀"行为作为判断基准。

当然,即便可由承租人预先承担责任,也不免面临如下追问:"自杀行为"是否具有可非难性?因为承租人承担责任的前提在于,第三人将因"自杀行为"而承担法律后果。若认为"自杀行为"不具备可非难性,则断无理由追究承租人之法律责任。有学者即认为,在"自杀"问题上,民法没有评价空间(不可判断为合法抑或不合法冬之恋歌),"死是人结束生命最后王钦和莲心的伦理悲剧,这件事情不应该再去评价"。正如堕胎一般,二者在法哲学上都无法作一刀两断的判断。在这个意义上,自杀应当成为"凶宅"侵权的违法阻却事由。但另有观点认为,"自杀属于极端终结生命之方式,为现今欲女社会各界多方宣导劝阻,核系社会通念所不赞成之行为""自杀系欠缺社会效益之行为,道德伦理上应予以非难",比如保险法上关于"自杀不赔原则",即是遵循上述社会政策之产物。因此,因自杀致使他人房屋沦为"凶宅",赋予该行为以民法之评价并不为过。笔者认为,个体有掌控自己生命的"行为自由",法律虽不应当过度干涉,但玄笔录前传之怨妖坛仍无必要予以正面评价。况且,承认行为人有"自杀自由",并不意味着其仍享有"因自杀而导致他人房屋变为凶宅"之行为自由。在"凶宅纠纷"当中,法官所评价的,并非"自杀"行为本身,而是"因自杀导致他人房屋变为凶宅"这一行为。事实上,因自杀而使他人无辜受害,使其房屋沦为"凶宅",此种行为自由也有违一般之社会观念。 [0: 原文出自台湾大学法律学院吴从周教授2018年6月28日晚,于中国人民大学明德法学楼开展的"第469期民商法前沿论坛暨第10期安通论坛"上所作的主题报告,报告文字版,参见中国民商法律网https://mp.weixin.qq.com/s/V9xKrBrsm9zpP110李倩老公v6pwjQ 。] [1: 参见陈忠五:《承租清穿之一网打尽人自杀致房屋rh054成为凶宅之损害赔偿责任——最高法院一零四年度台上字第一七八九号判决评释》,载于《月旦法学杂志》2017年第12期,第7页。]

因此,对"自杀导致他人房屋变为凶宅"进行法律判断也不至于使司法裁判牵涉过多宗教、道德之伦理问题,并最终沦为科学的验证与裁判场所。前述司法裁判认为"凶宅"为封建迷信,并且有违社会主义核心价值观,事实上亦是将评价主体错认为"凶宅"而非"实质上的房屋贬值"所导致的。司法裁判应当充分发挥其"定纷止争"之职能,而拒绝对无辜之当事人进行救济,也将有伤公众之法感情 [2: 兰仁迅:《传统儒家影响下的中国当代民法》,载于《司法研究》第17卷,第27页。]

另外,即便损失无法衡量,并且因人而异,在逻辑上也并不影响对该事实予以确认——"凶宅"是否会对房屋贬值造成影响仅系价值判断问题,而该损失能否衡量,则为责任承担范围的界定问题,二者并不相同,对前者进行确认也并不意味着美丽老师要完全支持权利人之诉讼请求,由法官酌情判定该损失不失为平衡双方利益的可行之策。并且,关于"凶宅"将造成房屋贬值之事实已在社会生活中被广泛认可,对"凶宅"进行评估、信息披露也并不鲜见。比如香港、台湾就分别建立了凶宅信息披露网站。这是由于房屋不同于一般财产,其事实上承载着社会大众"安居乐业"的朴素情感,"凶宅"催生了社会公众普遍的"避讳心理",对于房屋买卖、租赁的顺利达成都会造成显著障碍。对于购房者来说,花费巨款购房后发现房屋实为凶宅时,对于心理情感上的冲击不亚于房屋存在的严重质量瑕疵,甚至当消费者购房具有特定目的,比如作为婚房而购买时,"凶宅"的存在是购房者不能承受之痛;而对房屋出卖人(原房屋出租人)而言,"凶宅"的出卖、租赁都造成影响,特别在房屋买卖时,"凶宅"往往只能以低于市场价的20%-30%出售,这就造成了房屋功能完好、不存在质量瑕疵但事实上受到市场否定性评价的困境。因此,"凶宅"之贬值具有广泛的社会心理、商业交易习惯为支撑,具备一定"社会公开性"而非由当事人所杜撰,也并不因为宗教信仰、文化水平、科学素养之差异而有所转移,法律上有救济之必要。

[3: 如香港地產网专设"凶宅"一栏http://www.hkea.com.hk/UHousesServ,以及台湾凶宅网http://www.unluckyhouse.com/。] [4: 李耀东、张瑾:《凶宅的法律限定及其交易纠纷的法律适5278cc用》,载于《河北法学》第25卷第10期,第92页;魏景荣:《论"凶宅"交易纠纷与物之瑕疵担保责任》,载于《法制与社会》2013年12月版,第14页。]

因此,笔者认为,"第三人自杀导致出租人房屋变为凶宅"并非法外空间,司法裁判应当对出租人之权利予以救济。

重庆绮惠律师事务所 洪良友